进入7月份以来，合肥二手房市场有所降温，尤其zy经济工作会议对房地产进行表态之后，这种降温变得越来越明显。这里既有传统淡季的因素，也有政策叠加的效果，不管怎样，房地产热度已经在下降。下面我将对合肥6-7月份房价做一个分析，为购房者提供建议。
从安居客合肥房价走势来看，除了3月份有一次比较小的调整之外，今年以来合肥房价一直在保持小幅上涨，跟年初房价最低点时相比，涨幅已超过1.2%。这个平均涨幅，应该跟我们感受到的相差不大，预计下半年还会维持这样的趋势。
全国50个重点城市房价表现
与6月份相比，7月份房价下跌城市由7个减少到6个，减少1个。与此同时，我们还可以看到，房价下跌城市数量减少，跌幅普遍收窄较多；上涨城市数量增加，涨幅普遍进一步扩大。这表明，7月份全国二手房价格延续了6月份的上涨势头，继续保持相对较大的涨幅。
从各个城市群的表现来看，除了珠三角表现略微弱势，其余区域基本都有一定幅度的上涨，7月份房价上涨也是全国性质的。
长三角城市。跟去年同期相比，上海房价基本维持在同一水平，还是比较稳定的，目前来看，这种趋势会持续到年底。南京房价表现跟合肥相似，一直在缓涨，自年初达到最低点以来，涨幅已超过2%。
经过安居客修正之后，杭州房价达到2.9w+，已经可以和一线城市广州媲美了，从目前走势来看，见顶初现，即将回调。苏州房价1月见底，今年以来累计涨幅已达6.2%。
宁波与去年同期相比，涨幅已经达到接近24%，我认为基本上也快到顶了。长三角的其他二三线非核心城市，涨幅依旧不小，房地产定调之后，我估计下半年有可能加码调控，房价会冷淡下来。
华南珠三角。深圳较去年同期上涨近15%，在调控加码之后，我估计房价会暂时稳定下来。广州这个大周期涨幅不是很大，从去年到现在，一直很稳定，维持在3w左右。
厦门房价已经从最高点时回调-7.6%，有报道说厦门地价遭遇腰斩，我觉得房价可能还没有到底部。福州房价较去年最高点时也回调-4.3%，目前看来已经见底稳定。
珠三角二三线城市，除了房价最高的珠海出现回调，其余都保持一定的涨幅，如果还任由这么上涨，我觉得下一步调控加码不可避免。
环渤海湾城市。北京房价4月份见底，这几个月一直在上涨，比最低时涨了7.4%，如此严格的限购措施，也没有使它乖乖就范。天津走势跟北京类似，5月开始见底反弹，截至目前已经累计上涨7.7%。
石家庄房价还在底部匍匐前进，似乎依旧找不到上挺的动力，但一直保持也不错。廊坊走势跟石家庄接近，环京前一段时间吹大的泡沫，目前来看被挤得差不多了。从核心城市领涨来看，环渤海湾可能要迎来一波小涨。
中西部城市。武汉房价还在一直缓慢上涨，似乎一直都没有停下来过。郑州比较可喜，下跌一年多以来，终于迎来触底反弹。长沙还在上涨，较去年同期涨幅已经接近20%，如果人才政策不收紧的话，我觉得限售也没有什么用。
成都7月份房价较6月份又出现跳涨，环比涨幅全国第一，看来限购政策的威力还未完全起作用。安居客重庆数据之前统计有误，目前已修正，我们看到重庆同比去年已上涨近40%，而且并未看到有下跌的趋势。
西安在经过上半年房价疯涨之后，采取进一步限购收紧措施，目前涨幅正趋于平缓。东北三省会还在平稳上涨，跟去年同期相比，涨幅在15%-20%不等，看来轮涨还未结束。
从全国范围来看，今年上半年房价依旧呈上涨趋势，涨幅相对可观，从侧面说明zy对房地产进行表态的现实背景。合肥在50个重点城市里的房价表现，并不算特别突出，我觉得没有进一步加码的必要，大概率维持现状。
合肥二手房成交数据分析
从国家统计局数据来看，合肥新房和二手房价格6月份环比分别上涨0.2%和0.6%，尤其是二手房，涨幅达到过去一年来的最高点，这跟我们对合肥6月份二手房市场火爆的感受是一致的。
合肥链家6月份成交量为619套，也达到一个历史最高峰，已经有连续4个月成交量，接近去年平均值的两倍。今年过完年以来，合肥二手房市场成交持续旺盛。
合肥链家二手房带看量与新增房源的比值，可以反映合肥二手房市场供需变化，数值越大，供需就越紧张，房价上涨冲动就越强烈。我们看到，今年以来，这个数值一直在上涨，从2月份6.0已经涨到6月份的9.8，供需持续收紧，房价上涨预期强烈。
以下分析基于链家自2017年6月份至2018年6月份的所有成交，共计4837个数据。由于链家的业务范围限制，二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此，房价平均数据应该比全市实际平均值略高。5-6月份数据请参考我公号“小易论楼市”文章《2018年5-6月合肥房价分析及购房建议》。
1、合肥5月份二手房整体成交情况
合肥6月份二手房成交均价为1.685w，环比涨幅2%，连续四个月出现上涨，较年初最低点时已累计上涨6.2%。从整体房价走势来看，我们看到合肥在去年年底和今年年初见底，今年以来明显出现反弹。
6月份二手房平均成交周期为79.4天，比上个月延长4.8天，我估计是房价上涨导致观望情绪加重。
平均议价空间为2.61%，与上个月基本持平，仍处于限购以来的低点，说明二手房市场，卖家依旧强势，供需紧张。
与上月相比，成交量增加较多的区为政务区，滨湖区，经开区和瑶海区，基本上都是西南比较热门的新区。其中政务区增量最大，这几个月来成交非常旺盛。我还注意到议价空间最低的三个区分别是高新区，滨湖区和政务区，这表示这三个区目前是合肥比较抢手的区域。
尤其是高新区，尽管成交量较上个月下滑比较多，但应该是房主期望过高惜售所致。与之前反差较大的是肥西县和北城，不论从成交周期还是议价空间上，都有较大的增加，说明三县二手房市场在市区火爆行情的映衬下，显得相对落寞了一些。四大主城区表现中规中矩，没有新区有亮点。
2、学区房和非学区房价格
此处所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鹅湖），46中本部，38中本部，168玫瑰园学校。具体学区划分和分析请参考文章（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》）。
这个月学区房成交占比有较大增加，主要原因是政务区成交旺盛，拉高了成交量，再一个，我将168玫瑰园学校列入学区统计范围（公号“小易论楼市”《合肥学区划分变化对部分学区房的影响》）。
学区房成交均价为2.037w，也呈现一个见底反弹的趋势，优质资产还是比较抢手。
非学区房成交均价为1.596w，今年以来持续上涨，目前已全面达到去年的最高水平。
从户型成交占比来看，1室户型有所减少，2室户型增加，3室户型占比不变。
下一步合肥房价分析及购房建议
7月23日国务院主持召开常务会议，要求积极财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。这个政策其实跟去年年底的zy工作会议表态基本一致，但表述由“积极”变为“更加积极”，“合理中性”变为“合理充裕”，政策明显更为宽松（公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》）。
随后zy工作会议，对下半年房地产作出表态，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，坚决遏制房价上涨。我认为这是基于外部形势变化对经济预期下调的考虑，在保持积极财政政策和流动性合理充裕的同时，极力控制资金不流入房地产。
以前zy对房地产表述一向是“遏制房价快速上涨”，而如今拿掉了“快速”二字，直接变成“遏制房价上涨”。如此严厉的用词，说明上层意识到房地产积累的风险，已经到了不可不控的地步，房住不炒必须要严格执行，房价一定要保证不能上涨。
在zy表态之后，深圳作为一线城市，率先加码了调控政策，处处剑指炒房漏洞。但我认为，房价下跌也不是一种健康的状态，可以判定下半年全国绝大部分城市房价走势会以稳定为主。
限购之后，合肥房价已稳定了近两年时间，尽管这段时间部分热门区域有所升温，但均价还未全面突破限购时的最高水平。既然高层意图是稳定房价，合肥在这方面做得已非常到位，所以我认为合肥没有政策加码的理由和必要。
但鉴于zy的严肃表态，我觉得下半年合肥房价上涨预期要有所下调，仍然以稳定为主，这可能会导致人才落户政策实施方案无限期推迟（公号“小易论楼市”《合肥出台人才引进政策，下一步房价走势会怎样？》）。尽管人才落户短期难以实施，但据我小密圈成员透露，合肥还有一个不同于人才落户的人才引进政策，大家可以参考一下，以下是他的经验。
人才引进政策和人才落户政策是不一样的，人才引进政策早就有了，需要在合肥有正规公司开具人才引进证明并盖章，以及区政府和社保局盖章，同时有一个月社保就可以买房了（社保缴纳公司和劳动合同公司必须一致），至于自己是否满足人才引进条件，可以咨询所在区政府。
对于被限购的刚需，个人建议先将户口迁到合肥市区派出所集体户上，满一年后即具备购房资格，这样可以不必交社保，如果不能迁户口就先交社保攒资格。在此期间可以进行观望，如果人才落户政策实施，直接在市区买房。
如果人才落户政策一直没有实施，就持续关注合肥房价，一旦发现有上涨苗头，可直接在三县上车；如果房价一直保持稳定，可一年后在市区上车。
关于合肥各区房价分析，请搜索关注公号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。