我爱铺网讯在今年3月，我爱铺网小编就合肥商业地产去库存的话题与业内人士进行过一轮探讨，当时就有开发商提出希望政策上可以提供支持，以便于更好的进行商业地产去化。
时隔2个月，安徽省七部门就联合发文，为商业地产去库存提供政策支持。鼓励个人购买存量商住公寓或酒店式公寓，并给予信贷支持；鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业，收购或改造一批库存商品房······商业地产的春天真的来了！
新政解析
一、进一步加强非住宅商品房供应管理
1、推动房地产去库存与土地供应联动。商业、办公等非住宅商品房去化周期超过48个月的城市，停止新出让同类性质用地。没有制定和公布商业、办公用房发展规划及年度实施计划的城市，暂停新出让同类型建设用地。
“解读：商业与办公产品去化周期超2年的城市将停止商办类土地供应，也就意味着商业地产库存大的各城市在政策实施时间内不会再有相关土地出让，市场将以去化现有商办产品为主。我爱铺网数据显示，合肥的商业与办公去库存周期均超过48个月，根据新政策，合肥将不能在推商办类用地上市。
2、优化各类非住宅项目布局。各地要依据城乡规划、土地利用规划，加快编制商业、办公用房发展规划，并做好与产业发展规划的衔接。要优化各类非住宅项目布局，商业、物流、办公等非住宅商品房项目建设量和布点要与城市功能、人口规模、经济发展、产业规模、消费能力等相适应。
“解读：以合肥为例，一些人烟稀少的新城区目前也已经规划了大体量的商业，如果城区人口规模跟不上，外围人口消费无法引流，这些商业也将面临过剩的局面。
二、多渠道消化非住宅商品房库存
3、鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业。支持房地产开发企业从销售商品房向“售租并举”投资模式转变。鼓励开发企业成立专业租赁公司，按规定享受相关优惠政策，开展房屋租赁业务，运营库存商品房，盘活资产。
“解读：在一线城市，优质的写字楼、商业等物业开发商都是不卖的，直接自持运营。在合肥大部分的商办类产品都被拿来销售，也间接造成了去库存的压力增大，如果开发商能合理的租售并举，也是很好的去化方式，目前已经有一些高端写字楼开发商开始这种模式的运营。
4、收购或改造一批库存商品房。对符合条件的商业、办公用房，可以由政府或其他投资者收购或长期租用。在符合城乡规划、不改变原建筑外观、确保安全的前提下，可以改造为教育培训、幼儿园、养老等公告服务用房，也可以改造为酒店式公寓以及用于社会化养老、文化、旅游、大学生创业、体育产业等其他符合条件的经营性、公益类用房。
“解读：随着大众创业万众创新的步伐，近几年，越来越多的新空间产品开始出现，商办类用房用来打造大学生创业空间或者酒店式公寓等新产品，也是市场发展的需要。目前，中国众创空间数已经超过了4200家，服务企业超过12万家，融资超过55亿人民币。截至去年年底，安徽也已经有5f创咖等218家众创空间，3万多名创客入驻创新创业。
酒店式公寓在合肥已经越来越多，途家、舒格等公寓运营商也开始在合肥布局。商办产品进行用途改造，既可以满足部分群体的需求，又缓解了库存压力。
5、允许未开发房地产用地转型。在未被认定为闲置土地的前提下，通过调整土地用途、规划条件，允许未开发的房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设。
“解读：合肥房地产研究所副所长凌斌在接受我爱铺网采访时表示，合肥市政府已经开始减少商业用地的供应，同时也提出了当时已经拿到商业地块的开发商，允许改性质，但是要写出相关方案。在商业已经严重过剩的当下，对未开发的商办类用地进行转型利用，也将减少商办市场的竞争压力，同时也避免了未来的物业空置。
6、允许使用“购房券”购买非住宅商品房。个人因房屋被征收选择货币化安置的，被征收人可用其持有的“购房券”购买非住宅商品房。
“解读：购房券安置是指征收人比照原地或就近建设安置房实行产权调换的政策，将应安置的房屋转化为货币，以购房券形式出具给被征收人，由被征收人自行向参与购房券安置的房地产开发企业购买商品房用于房屋征收安置。一般情况下，购房券都是用来购买住宅产品的，如果可以用来购买商办类产品，也是一种商办类产品去库存的新方式。
7、给予信贷支持。鼓励各银行业金融机构在国家统一信贷政策的基础上，加大对个人购买商业、办公等非住宅商品房的贷款支持力度。
“解读：商业、办公等非住宅商品房由于单价高、面积大等因素，总体价格相对较高，对于很多投资人来说，如何解决资金问题一直是个难题，加大贷款支持力度在很大程度上解决了投资者的资金顾虑。
8、鼓励个人购买存量商住公寓或酒店式公寓。
“解读：因为面积小总价低使用灵活等因素商住公寓一直受到市场的青睐，但由于是40年产权又没有很好的政策支持，很多购房者与投资者还是不敢出手。如今，政府出台政策鼓励购买存量商住公寓或酒店式公寓，也将提升很多人的购买热情，促进相关产品的库存去化。
三、加强房地产市场监测分析和风险防控
9、加强房地产市场监测，精准分析，精准施策。推进全省房地产监测研究平台建设，6月份，平台不仅要监测商品房交易情况，还要监测房地产开发建设环节。利用监测数据，对商品房各环节开展适时分析。加强对在建、在售商业、办公等房地产项目交易情况的跟踪监测，实时准确掌握市场交易动态。
“解读：政府进行全方位监测，精准数据分析，对未来的商业、办公用地规划审批，市场风险防范等，都有着很大的作用。
10、做好风险防范。各地要进一步梳理排查商业、办公类房地产风险项目，建立台账，密切跟踪项目建设和销售情况，采取针对性措施，防止项目出现“烂尾”。对已售停建的“烂尾”项目，要积极协调化解购房人、施工方、开发企业之间的矛盾纠纷，促进问题解决或达成和解协议，消除不稳定因素。积极引导有实力、信誉好的房地产企业对资金困难的商业、办公类房地产项目实施并购重组，促进项目建成销售，化解市场风险。
“解读：大合肥在大建设大发展的过程中，也出现了很多商办类烂尾项目，新鸿安商城、i more、中翔商业中心······这些我们耳熟能详的项目都出现了烂尾现象，政府加大对项目的风险把控，也能减少烂尾项目的出现，促进房地产市场健康发展。
市场分析
1、合肥商业与办公库存
我爱铺网统计数据显示，截止到 2017 年 4 月，合肥九区商铺存量达435 万方，按近六个月月平均去化 6.19 万方计算，需要约 5.86 年时间去化才能完成。
我爱铺网数据显示，截止到 2017 年 4 月，合肥九区办公产品存量达 410 万方，按近 6 个月月平均去化面积 15 万方计算，需要约 2.27年时间才能去化结束。
2、合肥在售商业与办公项目
据我爱铺网不完全统计，合肥目前在售的商业项目有157个，其中商业综合体类项目77个，未来合肥依然有大量的购物中心将面世，这些项目主要集中在包河、滨湖、庐阳与蜀山，作为新城区的滨湖区未来将有超15个商业综合体面世。
据我爱铺网不完全统计，合肥目前在售的写字楼项目有94个，主要集中在包河、蜀山、政务与滨湖等区域，前面3个区域也是商务办公较为集中的区域，滨湖区虽然写字楼产品很多，但除了世纪城商圈，其他板块都还没有形成商务氛围。
3、合肥2017年还有16个项目开业
我爱铺网探访数据显示，2017年合肥将有16个商业项目开业，其中开业项目最多的是滨湖区，共有6个项目，其次是政务区与包河区，各有3个项目。此外，合肥还有数十个已经建成一直没有投入运营的商业体。
如何更好的去库存
这么多的商业库存该如何去化？业内人士认为，重新定位、走差异化竞争的路线，是很多项目面临的选择。尤其是在政策支持的情况下，改变运营思路才是出路。
去库存妙招
“商业+”跨界融合：通过商业物业与其他领域的跨界融合，营造“体验”空间，优化资产结构，带来新的业务和利润增长点，助力去库存。
“互联网+”线上线下融合：将互联网思维运用到商业物业的全链条，实现线上和线下融合，提升存量商业物业的吸引力，进而盘活低效的“存量资产“。
众创空间、长租公寓等新兴业态发力：开发商通过租赁老旧或经营不善的商业物业，进行重新定位、二次改造、二次招商，最终实现溢价出租、资本退出，进行存量资产的再利用。
并购整合剑指城市更新：收购价值被低估的商业物业，重新定位和改造升级，提升物业价值。