调控三周年，看合肥二手房如何风云变幻，敬请关注本站今日发布的《合肥调控三年楼市状况蓝皮书--二手房篇》。
3年跌宕起伏，有小区疯狂涨价，三年时间房价涨幅高达1万/㎡；但也有小区房价骨折，三年跌了8000元/㎡。
三年激流，大浪淘沙下，哪些是优质二手房，哪些是劣质二手房，一目了然。
no. 1｜壹
3年，合肥二手房最高涨了1.1万/㎡
根据安居客数据显示，2016年合肥二手房均价为13777元/㎡，2019年为14425元/㎡。
3年时间，均价仅上浮了648元/㎡。
看似涨幅很小，但实际上比较分化，有些区域涨幅高达1万/㎡，有些区域跌幅高达8000元/㎡，下面我们细化来看：
1
10大涨幅最高小区曝光，最高涨1.1万/㎡
本站根据安居客数据，统计了10大涨幅最高的小区。
其中，涨幅最高的竟是庐阳的百大cbd公寓楼，3年时间涨幅高达11702元/㎡。
政务区近三年涨的比较快的小区有***嘣霉荨渡厦倒濉⒗兜/strong>等小区。
其中，***嘣霉荨渡厦倒宓刃∏年涨幅均达到了万元/㎡左右。
蓝蝶苑小区，3年时间二手房涨了8528元/㎡。
滨湖众多二手房中，涨幅最高的小区为文华阁，3年前均价2.4万/㎡，目前均价3万/㎡。
三年时间，价格涨了6296元/㎡。
2
10大跌幅最高小区曝光
本站根据安居客数据，也统计了10大跌幅最高的小区。
根据数据显示，3年来跌的最狠的小区为瑶海的金桂园，跌幅高达8427元/㎡。
可能很多人也发现了一个奇怪现象：滨湖万科蓝山为何相较于3年前，跌幅竟如此之高。分析来看，有以下主要原因：
1、2016年合肥楼市正值鼎盛时期，房价也正处于上涨疯狂期，但实则楼市破泡沫较大，尤其是热门区域滨湖。在此格局下，有万科品牌的万科蓝山，价格喊得比较高也在情理之中；2、紧接着合肥两年调控收紧，房价进入盘整期，滨湖部分投资客正在渐渐被挤出市场；3、在强调控下，楼市逐渐稳定，万科蓝山的房价也逐渐回归理性。
从这些小区区域、目前均价来看，可以发现一个共同点：大多处在劣质板块，本身区域没有很大发展前景，经历了房价普涨的疯狂之后，房子本身的价值也在凸显出来。
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no. 2｜贰
合肥1000个小区3年房价涨跌曝光
442家二手房在涨、545家在跌
为了更直观感受房价的变化，本站今日吐血整理合肥九区三县1000多个小区，3年房价涨跌真实情况。
01
政务区
（备注：数据统计来源安居客，部分小区2016年未交付或者数据未纳入，故无法统计，数据仅供参考，下同）
1、政务61个小区中，3年来上涨的小区共有53个，占了86%，下跌的小区共有6个，仅占9成。
2、可以看出，政务二手房价格很是坚挺，环境+学区的加持下，大多数小区价格都在涨。
3、***嘣霉荨⒗兜贰渡厦倒宓刃∏谡袂恢貌淮恚形迨行滦奥体小学一档学区，再加上自身小区环境不错，自然领涨整个政务区。
4、按照长期来看，政务二手房仍有一定上涨空间，如果要买，尽量避开绿怡居、浅水湾等回迁房，商品房或者70年公寓学区房，随便买。
02
滨湖区
1、滨湖71个小区中，三年来房价上涨的小区共有33个，下跌的有16个。
2、滨湖启动区没有优质学区加持，三年来，滨湖省府、环湖、金融都实现了大涨，而滨湖世纪城却不涨反跌，比较惨淡。
3、四十六中本部学区房文华阁，三年来领涨滨湖，涨幅高达6396元/㎡，足以见证学区的优势。
03
蜀山区
1、蜀山174家二手房中，3年时间94家在涨、78家在跌，整体来看，比较持平。
2、从涨幅较高的几个小区中可以看出，有五十中、安居苑学区的二手房，价格坚挺且涨幅较高。
譬如五十中本部学区房兴业苑，三年涨幅高达9273元/㎡，还有通和易居同辉、万科金域华府、西园新村等等，涨幅基本在四五千。
04
庐阳区
1、庐阳126家小区中，3年来共50家小区在涨，64家在跌，下跌小区超过上涨小区。
2、庐阳区二手房大多房龄较老，小区环境一般，除了特别顶级的学区房，其他的基本都在降价。
3、安三小+四十五中本部学区的百大cbd公寓楼，三年房价涨幅高达1.1万/㎡，令人难以置信。
05
包河区
1、三年时间，包河120家小区中，房价上涨的有48个，下跌的有72个，降价小区远远多于涨价小区。
2、包河网红盘益力檀宫，今年来房价终于出现上涨迹象，相较于3年前，涨了2426元/㎡。
3、包河老城区多为老旧小区，房价基本都在下跌。
06
高新区
1、高新68家二手房小区中，三年时间，32家在涨、30家在跌。
2、蜀西湖板块祥源城领涨高新，涨幅高达5511元/㎡，仅次于蜀山名筑别墅。
3、高新优质学区房不多，学区带来的价值增长比较薄弱。
07
经开区
1、经开区95家二手房中，55家小区在涨，37家在跌。
2、其中，涨幅最高的为鸿泰苑，三年时间竟涨了11187元/㎡。
3、翡翠湖板块因环境和168学区因素，大多数二手房价格都在涨，例如绿城玫瑰园，3年涨了4358元/㎡。
08
瑶海区
1、瑶海186家二手房中，上涨小区仅有29家，但下跌的小区竟然高达155家，是九区三县下降小区最多的区域。
其中，跌幅最高的小区为金桂园，3年降了21661元/㎡。
2、瑶海大多小区降价原因在于：合肥老城中心，短期无大的发展空间；房龄普遍较老，且环境一般；没有优质学区。
3、火车站或者龙岗附近，二手房下跌最为严重，仅有的几个上涨小区，基本为38中学区房或者靠近步行街、包河万达繁华地段。
09
新站区
1、新站47家二手房中，仅有7个小区价格上涨，34家则在下降。
2、整体来看，新站目前二手房多为回迁小区，大量商品房尚未交付入市，等到一年后各大板块二手房上市，会形成自身二手房派系。
10
肥西县
肥西48个小区中，24家二手房房价在涨，9家在跌。其中，和昌中央悦府涨得最快，3年时间涨幅高达3643元/㎡。
11
肥东县
肥东38家二手房中，三年来上涨的小区仅有5个，下跌的则有25个。整体来看，肥东二手房基本处于下跌状态。
12
长丰县
长丰39家二手房中，三年上涨的小区有12个，下跌的有19个。
从小区所在区域可以看到，上涨小区多数处于滨湖世纪城配套充足区域。整体来看，北城仍处于发展上升期，部分配套还未兑现的区域，二手房自然难涨。
no. 3｜叁
合肥接下来二手房市场如何演变？
调控三年，不仅针对的是新房，也针对二手房，从整体均价来看，3年来涨幅并不大。
部分热门区域，譬如高新、滨湖一些优质二手房或者老城区优质学区房，仍处于高位领涨状态。
对于这种现象，安徽同策副总经理刘乃元也表达了看法：
二手房价格比新房更能准确体现周边板块的价值及匹配价格。配套质量越高、后续供应越少的区域其二手房升值速度也会越快。
像政务和滨湖分别代表了合肥现在和未来的发展最高点，二手房房价在未来也会依然坚挺。
接下来，合肥二手房市场会如何演变呢，刘乃元表示：
二手房走势有价无势的局面会越来越严重。一方面是长期限价限贷使得新房价格疲软，客户的第一选择依然是新房；另一方面是二手房放款慢、老旧小区停贷等也会使得二手房在供需两端矛盾凸显。
结语：就目前来看，合肥二手房市场分化也极为明显，以政务、老城学区房为代表的的二手房，价格稳中有涨；
以滨湖代表的投资客较多的二手房，波动较大，但整体也处于上涨态势；
以老城区老破小且无学区的二手房，基本都在降价。