人如果不能够认清未来的形势，那么自身的财富必定会被时代所吞噬。房地产的黄金时代已经过去了，继续炒房注定不会有好下场！
前有楼市调控收紧，后有一线城市突发降价潮！广州率先大降价，最高直降10000元/㎡，两天跌了6000元/㎡。
长三角多个城市迎来变局。
南京地价降温、二手房成交量持续下滑；合肥高价盘加剧降价，新站、庐阳、包河都在降，最高降4536元/㎡；苏州新政之后，二手房市场更是雪上加霜；常州多家品牌楼盘特价房重现江湖，更有纯新盘还未上市，优惠已出！
no.1｜ 壹
全国降价潮，最高直降10000元/㎡广州、合肥、武汉都在降...
风向变了，就在国家强化调控，连续强调房住不炒之后，金融政策普遍收紧，房企资金流、融资出现限制，楼市出现下行趋势，全国普遍的项目降价潮来袭。
01、突发！广州再现降价，最高直降10000元/㎡
近日，一线城市广州频频传出降价的消息！番禺大盘祈福缤纷汇几次推出促销房，从最高的4.6万/㎡降到最低3.6万/㎡，降幅超过20%。
有业主在网上发表评论，几天前买的，两天跌了6000元/㎡。
广州二手房从去年下半年开始见顶回落，今年上半年又是量价齐跌，数据显示，2019年上半年，广州二手房成交量最高跌幅达到32%。
事实上，从7月开始，不仅仅是广州，全国多地被爆出降价新闻！
02、合肥庐阳、新站、包河降价明显，最高降价4536元/㎡！
合肥庐阳地王原单价均是2万+，现单价最低仅需1.6万+/㎡，最高直降4536元/㎡。
新站区华地紫悦府高层已经全部售罄，仅6#剩余约7、8套房源，以及楼王12#的十几套房源，后期已经没有高层户型，洋房备案价更是高达1.7万+/㎡，但现在6#洋房优惠后均价在1.4万/㎡，降价达36万。
包河区金辉庐州云著近期推了20余套特价房，直接降价出售，一套房约降价10万元。
如6#602元备案原价20672元/㎡，限价19845元/㎡，户型123.9㎡ 原总价256.12万，现总价245.87万，一套降价了10.24万。
04、郑州、武汉楼盘降价！直降8000元/㎡
郑州北区融创占地高达9000亩的项目降价，从平销期的13400元/㎡，直接降价到10000-11000元/㎡。
武汉某楼盘原价3.2万/㎡，现在2.2万—2.4万/㎡就能买，每平米最高降了8000元/㎡，业主开启维权！
no.2｜ 贰
风向大变，调控加码！土地也在降温南京、苏州二手房不好卖了
01、南京楼市迎来艰难时刻！土拍降温！二手房市场惨淡！
长三角也有多个城市传来降温迹象！
就在上周，南京土拍降温、多个地块底价成交、不少地块甚至低于区域楼面地价，由此可以看出，开发商拿地越来越谨慎，土地投资回归理性。
楼市进入下半场，不仅开发商拿地更加理性，连买房人也是如此，楼市不容乐观。
近期南京新房市场竞争激烈，开盘抢跑的楼盘越来越多，冲击着二手房市场。南京链家、我爱我家数据显示，南京二手房挂牌量猛增，挂牌的房源均已突破6万套。
据365统计，从今年4月开始，二手房成交量持续下滑，房东开始主动降价卖房。很多房主的房子卖了一年，最终降价也都没能成功卖出去。
02、风向大变！调控加码！苏州二手房不好卖了！楼市寒冬将至！
今年，苏州楼市连续成为热点新闻。
就在5月11日，苏州发布调控新政，宣布园区二手房五年限售，紧接着，5月16日园区发布关于学区房的补充文件，调整园区新购住房学位政策，一个学位9年只能使用一次。
猝不及防的是，7月25日苏州调控再加码，首先限售区域扩大，其次外地户籍购房门槛再升级。有网友评论，725政策是苏州史上最严厉的一次！
新政一发布，直接对楼市产生影响，园区二手房迎来一波小寒潮。克而瑞数据显示，从6月中下旬开始，苏州二手房周成交套数开始有了下滑趋势。
二手房市场开始下行。725新政落地后的首周，二手住房成交环比近3成的跌幅（7.15-7.21周成交2319套），甚至有学区房5月新政上台到7月新政上马，猛降65万多！
可想而知，新政的来袭对一个城市的楼市带来的影响巨大，甚至决策着楼市的走向。
03、常州品牌房企现特价房促销！更有纯新盘未上市，优惠已至
新城5家在售楼盘中，有3家推出特价房源，共计32套！新城樾隽花园推出的特价房源并不多，优惠价格在3万元左右。
即将加推的3#和5#由于暂时还未开盘，所以优惠政策还未定。但按照上次188㎡户型开盘的优惠政策来看，依然可能是认购优惠10000元，首付四成再多优惠5000元，五成多10000元。
新城招商璞樾和山15套特价房源：
新城璞樾门第最近加推高层17#楼115㎡三房，小高层18#楼143㎡四房，另有洋房余房在售。项目当前高层均价19000元/㎡，洋房均价22000元/㎡。
据新城璞樾门第的子夜顾问透露：目前认购5万元可以总价优惠1.5万元，注册新城的app—小新家，可以再减2000元，总共优惠1.7万元。
值得一提的是，新北区某纯新盘还未上市，优惠已飘然而至。据售楼员透露，项目本周公开样板间，提前登记会员，参与活动，首开总价优惠8000元。此外，首开之时还有其他优惠可以叠加。
no.3｜ 叁
政策市下，降价会不会蔓延？
多地楼市突发降价，这意味着什么？背后的原因又是什么？会不会蔓延到其他城市？
其一，降价促销，正是楼市调控“釜底抽薪”的结果，影响的不只是广州一地。
如果说普通购房者最在乎的是限购政策、首付比例和房贷利率，那么开发商最在乎的则是融资成本、负债率和现金流。
这就是房地产行业与众不同之处：它是信贷驱动型的，对于资金极其敏感。
只要抓住了信贷，就真正抓住了楼市调控的七寸。你猜对了，这一轮调控瞄准的就是信贷之水。
发改委限制房企外债，银保监会规范房地产信托，央行严控房地产资金，监管部门严查资金违规流入房地产，这一切都以釜底抽薪的方式，让房企融资变得更加困难。
如今，房企面临的就是资金之水被抽离的局面。这是最为致命的，外债被限制了，房地产信托被控制了，各种此前可以暗度的陈仓被封堵了，对于房地产企业来说，不得不面临现金流的最终考验。
万科去年喊出了“活下去”的口号，虽然最后成了笑料。但当信贷压力卷土重来之时，有的房企真的要面临“活下去”的诘问了。
前不久，有“华南五虎”龙头之称的某大型开发商发出内部文件，2019年下半年原则上将暂停拿地，以完成项目销售目标为第一优先级。
这是再明显不过的信号。越早降价促销回笼资金，越能在楼市新周期里获得先机。
其二，楼市已经进入下半场，高增长不复存在，所有开发商都将面临新一轮的生死考验。
今年上半年虽然号称楼市小阳春，但全国商品房销售面积出现下滑，而大量房企并未完成年度目标的一半，许多开发商本就面临着有史以来最严峻的考验。
数据显示，在今年公布销售目标的39家房企中，仅有14家房企的半年销售额超50%。这意味着，超过6成房企未完成全年目标的一半。
时间进入7月，局面进一步下行。相比6月，百强房企7月销售规模环比降低近29%。这还是在上半年房企冲刺业绩、部分项目转到7月备案的结果。如果排除这一因素，百强房企的实际销售规模下滑更加严重。
与此同时，房企倒闭现象开始出现。截至今年7月底，全国已有274家房地产企业发布破产公告。
虽然全国房地产企业高达9万多家，鱼龙混杂，倒闭的多数都是中小开发商。但这一局面的出现，无疑对所有开发商都发出了警示信号。
以广州为代表，从去年年底到现在，大多数省会城市其实都处于高位盘整状态，只有苏州南宁等少数城市走出了“别样”风采。
高位盘整，短期是为了消化房价过快上涨的风险，但最终是为了寻找方向。
这个方向，正是来自于楼市调控政策和货币政策。如今官方定调已经十分明了，这些城市的楼市方向自然也就一清二楚。
所以，前有多部委对房地产信贷资金的围追堵截，后有楼市高增长不复存在的现实压力，再加上高房价高杠杆高风险在某地导致的教训在前，不由得市场情绪不发生变化。
可以预料，只要货币环境和调控方向不出现大逆转，降价不只是广州一地之事，而会覆盖更多城市。
其三，你可以不相信有关方面调控楼市的长期决心，但不要轻视政策的短期意志。你可以不相信楼市调控的诚意，但不要怀疑这些政策的现实影响。
对于炒房者和高杠杆房企来说，这些短期意志，很有可能就是压垮骆驼的最后一根稻草。对于刚需来说，这些短期意志制造的降价空间，恰是是很好的入场机会。
中国楼市是典型的政策市。
不得不承认，当下楼市有些魔幻，有些让人摸不着头脑。但我们只要坚持大方向不出错，一切就是可控的。
面对此时的楼市，南京市房地产学会副会长、南京楼市微信平台主编李子墨评论：房价在等买房人，珍惜。现在是买房的好时机，不是卖房的好时机。可惜很多人是涨上去抢着买，跌时恐慌卖。搞反了。
相信很多人都有体会，确实，买涨不买跌的调性一直存在，也避免不了!
恒大首席经济学家任泽平有一句名言：房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融，金融是杠杆，土地是供给，人才是房地产最根本的需求。
根据中国历年的出生人口数据来看，2000年以后中国每年的出生人口已经比上世纪80、90年代下了一个台阶，从平均每年2100多万下降到1600多万，降幅高达24%左右。据此来看，在2030年之后，中国由于结婚而出现的购房刚需将比以往减少四分之一左右，这对于楼市来说无疑是一个巨大的打击。
另外值得注意的是，2018年全国的出生人口数量仅为1523万，这意味着在排除掉1960、1961年两个全国性严重自然灾害年份后，2018年全国出生人口数量创下了1952年以来的新低。按照目前中国人均寿命77岁计算，如果中国未来几年继续保持这一出生人口数量水平的话，预计将在2028年出现人口负增长的情况。
具体来说，结婚购房刚需减少主要对新房销售产生冲击，可能会让房地产销售低迷，届时开发商竞争加剧可能就不敢随意涨价。而人口进入负增长状态，则意味着存量住房空置率提高、二手房的抛压可能会加大，届时则会冲击到二手房的价格，进而带动房价整体上的松动。
从供需的角度来讲，一旦结婚购房刚需减少、人口进入负增长状态，房子将会出现供过于求的局面，届时房价将很难维持增长或者高位状态，大概率会出现持续下跌的景象。所以现在还热衷炒房的民众应该及时转换思路，尽快趁房价较高、需求较好把房子出手掉，避免将来陷入被套割肉的被动局面。
来源：房地产投资融资俱乐部
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