2016年10月2日，合肥楼市开启史上最严限价调控！
至今已有3年，合肥房价发生了翻天覆地的变化，政务破3万/㎡，滨湖、庐阳、包河破2.5万/㎡，高新、蜀山纷纷破2万+/㎡……
一、3年后，合肥各区房价天花板曝光
最高3.2万/㎡
在严格的调控政策下，合肥3年间，房价天花板又发生了怎样的变化呢小编也统计了合肥2016年和2019年房价天花板对比数据：
合肥各区房价天花板(以高层均价对比为主)
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最高3.2万，合肥各区房价天花板曝光
从统计的数据来看，滨湖、庐阳、蜀山、高新、包河、政务、肥西等7个区域的房价天花板，突破了2万/㎡。作为合肥房价高地，政务区的房价最高，房价天花板已经达到3.2万/㎡。
就连一直被称作刚需价格洼地的瑶海和新站，房价天花板也都达到1.73万/㎡和1.58万/㎡。
图源 网络
3县当中的肥东和北城，由于距离市区较远，房价天花板稍微要低点，但也达到了1.67万/㎡和1.48万/㎡。
值得注意的是，肥西的房价天花板由2016年的1.68万/㎡至2019年的2.12万/㎡，主要是因为融创玖樟台，打造复式产品，拔高区域房价天花板，但总体房价走势较稳定。
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3年后，合肥各区天花板总体保持稳定
综上总体数据来看，限价后，土地市场逐步回归理性，2016年10月份后，合肥出让的高价地数量大为减少，最高的包河龙湖地块，楼面价也仅为1.2万/㎡。
图源 网络
另外，滨湖、蜀山、滨湖等区域天花板房价由于高层房源逐步减少，小高层、洋房等房源占据供应主力，房价天花板有所上调，但总体保持在正常的增长范围内;
而高新区，近年来发展势头迅速，且蜀西湖、北雁湖2大购房主力区域，依靠优越的自然环境，多打造高端改善住宅，房价上涨较为明显，但多是洋房、复式等房源，高层均价总体保持平稳；
图源 网络
总体来说，相对于2016年合肥地王盘频出的情形，2018年、2019年的土地市场无疑要平静许多。
地价决定房价，这也意味着2019年乃至以后几年，合肥各区的房价走势都不会出现大的变化。
融创望海潮效果图
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二、限价盘清盘、高价地转正
2019合肥49个2万+霸屏
根据合肥限价政策，从2016年11月始，新建商品房备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。
3年间，合肥房价天花板基本保持稳定，但区域门槛价却在一步步爬升，2者之间的差距也越来越小。
图源 网络
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3年前，滨湖1.4万、庐阳1.2万
区域房价天花板毕竟是少数人壕的游戏，但区域门槛价关系者购房者的最终买入成本，小编也统计了合肥2016年——2019年，各区买房门槛价的变化对比：
合肥各区首付门槛对比表
注：以高层房源对比为主，仅供参考；首付数额计算方式：门槛价×100㎡×3成首付/2.5成（三县）
从上表中，我们可以明显看到，3年间，随着各区规划利好兑现，板块房价都有或多或少的涨幅，买房门槛价上涨明显：
2016年，滨湖、蜀山、高新、包河等区域房价多在1.2万/㎡左右，到了2019年，都在1.6万+/㎡左右。
例如滨湖金融后台基地板块从此前的毛坯1.3万/㎡，上调到公元天下1.6万/㎡，再到滨湖荣盛华府的1.8万/㎡；
再例如，伴随着包河2万/㎡以下新房项目的逐渐清盘，包河将整体步入到2万/㎡的时代，2016年和2019年相比，首付门槛提高了21万！
高新乐富强开盘现场
高新的最低首付门槛价3年间涨了12万，但实际上，1.52万/㎡的乐富强悦湖熙岸低首付难买，全款客户一大把；大部分可选择的仍是1.8万+/㎡的玥园、金鹏等楼盘，买房门槛总体变化较大。
即使是合肥市区的房价洼地瑶海区，买房门槛价也从万元盘遍地到1.3万+/㎡。
另外，我们注意到新站区的门槛价基本没涨，仍有9字头房源，但我们要知道新站9877元/㎡的长虹世纪荣廷仅剩2栋楼，基本是全款，最低首付根本就买不到。待项目清盘后，新站区的门槛价将直接拔高至1.35万/㎡的中建开元御湖公馆。
图源 网络
三县区域中，肥西距离合肥市区较近，可享受市区优质配套辐射，门槛价也有0.9万/㎡爬升至1.3万/㎡，实际上，大部分商品房基本都在1.4万+/㎡，买房门槛上浮明显，长丰北城的房价也多在1.4万/㎡左右，纯新盘世茂云锦最高已经卖到1.68万/㎡。
总体来看，虽然合肥限价严格，但低价盘逐步清盘，高价盘陆续入市，买房门槛价也在“步步高升”，而1.5万—1.8万/㎡之间的供应量减少，直接导致部分置业者在购房时遇到“高不成低不就”的尴尬。
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2019合肥49个2万+霸屏
调控的3年前，合肥楼市跌宕起伏。伴随着限价盘和低价盘的逐步清盘，2019年的合肥楼市，仍将以2万+高价盘为主导。
根据本站不完全统计，包括即将入市的纯新盘在内，2019年，合肥共有49个2万+/㎡高价盘为主导。
合肥高价盘一览表
在合肥2万+/㎡高价盘中，仅滨湖一个区，就有葛洲坝紫郡府、文一塘溪津门、碧桂园中堂等17个高价盘入市，区域内的5大纯新盘即将上市，不出意外，未来都将顶着最高限价卖。
包河区的2万+/㎡高价盘有16个，相比滨湖不逞多让。2019年上半年，合肥包河区限价盘清盘，供地量加大，地价基本都突破1万/㎡，有6大纯新盘预计都是2万+/㎡高价入市，包河已经全面迈入2万+/㎡时代;
另外，庐阳和蜀山2万+/㎡相对少些，多是一些拿地较久，慢慢卖的改善大盘。
总体来说，合肥限价3年内，房价涨幅有所下跌，但在限价范围内，各区新盘上市，几乎都是顶着政府最高限价备案，再加上地价不断上涨，区域买房门槛价也在逐步走高，留给刚需的机会也越来越少。
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专家：趁早买房，不应刻意等待
针对合肥限价3年间，楼市以及房价走势和变化，本站也咨询了金刚石数据分公司市场分析师蔡旭和安徽同策副总经理刘乃元，来看看他们对合肥楼市的看法：
问题1：在合肥大限价情况下，房价总体涨幅不大，但买房门槛以及成本都在不断上涨，主要原因有哪些？
金刚石数据分公司市场分析师蔡旭：第一，购房成本和门槛不断提高，一个是经历了16年一轮大的涨幅后，合肥市区新房总价已经上升到150万起，改善房的成本则动辄2、300万。而总价的提高对于刚需客群来说影响特别大。
第二，一些限价盘的出现对于普通人来说的确是个福音，但从这两年来的情况可以看到，普通人想购买限价盘的难度及付出的代价越来越大。
第三，如今的房贷利率也在很大程度上抬高了购房门槛，首套房利率普遍上浮15-20%起，二套房则是上浮20-25%起。一下让购房者月供的成本上升不少，也直接影响这些人买房的意愿。
安徽同策副总经理刘乃元：购房成本提高是因为低价项目基本退出市场，价格被动上涨。同时贷款利率上浮，二手房放款慢，使得客户获得资金的成本在上涨。
问题2.而在当下的楼市大环境下，作为一名普通的购房者，应该怎样买房？
金刚石数据分公司市场分析师蔡旭：第一，当下大环境里，合肥新房价格分化不算大，有购房需求的还是应该较早购房，不要刻意等待。
第二，根据自己的实际情况、资金能力选择可以承受的房子。
第三，刚需人群尽量选择大品牌开发商、有地铁、较短的工作、生活半径等，对于后期的居住舒适度、便利度会有较大提升。
安徽同策副总经理刘乃元：当下大环境买房还是建议货比三家，品质为王。自主为主，谨慎投资。
三、合肥九区三县买房门槛全提高
刚需还有哪些机会
前文我们已经清楚，合肥限价3年后，各区房价天花板基本保持稳定，但随着地价等因素，区域门槛价上涨明显，那2019年，合肥的真实楼市现状如何呢？
近日，米宅发布了合肥8月份房价地图，均价1.75万/㎡。
图源 米宅
各区具体房价又是如何刚需买房的机会还有哪些？我们细分来看：
1.政务区：寸土寸金，门槛价152万！
政务区在售楼盘
合肥政务区，已经步入存量房时代，基本无新房、新地块供应，该区域在售楼盘少且价格昂贵，也是合肥购房门槛最高的区域。
天鹅湖μομλ，是目前政务区主要在售的楼盘，户型大且单价高。
据了解天鹅湖μομλ所剩余的极少数房源，建筑面积都在约196㎡-198㎡。按照均价2.56万/㎡三成首付来算，该项目最小的196㎡户型首付要152万，而这仅仅是政务区的最低门槛价。
2.滨湖区：三大板块，最高3.5万/㎡
滨湖区的新房主要集中在省府板块和金融板块，环湖cbd板块还有少量尾盘在售。
滨湖省府在售楼盘
省府板块作为安徽省政务组团，各项规划利好集中，也是滨湖房价高地。2017年还有1.6万/㎡的紫云赋可以买，而现在在售的楼盘只有2.2万/㎡的新城大都会、碧桂园中堂，甚至还有高达3.5万/㎡的葛洲坝中国府。而1.9万/㎡招商雍和府仅剩少量顶底大户型，正式进入清盘倒计时。
今年上半年入驻的华宇、绿城、保利、融创等纯新盘，未来入市价预计都是区域最高限价。
金融板块在售楼盘
而金融板块房价整体相对较低，毛坯高层在1.8万/㎡左右，但区域房价也直奔2万+/㎡。
2017年，金融板块还有1.3万/㎡合肥云谷，1.6万/㎡的时光印象、公元天下，而现在，区域准入门槛基本就是金融板块的荣盛华府了，这也是整个滨湖的门槛价，项目还有2栋高层已经加推，均价1.8万/㎡，另外还有少量洋房在售，均价大概在2.3万/㎡。
荣盛华府高层清盘后，金融板块的门槛价将直接跳至1.89万/㎡金鹏壹品天成。
环湖板块在售楼盘
滨湖环湖cbd板块看似还有不少新房，但宝能、东方蓝海、皖投等盘基本没有新房源推出，普通购房者买不到。
在售的文一塘溪津门、信达等都要2.4万/㎡左右的高价，融创望海潮打造高端改善，预计11月份首开，放风价已经高达3万+/㎡。
3.高新区：门槛价1.52万/㎡
得益于去年的土地供应，高新区的房荒状态目前有了一定的缓解。区域门槛价为1.52万/㎡的乐富强悦湖熙岸。
高新蜀西湖板块
目前高新在售的门槛楼盘基本就是蜀西湖板块了，其中蜀西湖板块的乐富强悦湖熙岸高层均价为1.52万/㎡，基本全款难买。这也是置业高新成本最低的楼盘了，与周边存在2500元/㎡以上的价格倒挂!
高新北雁湖板块
高新区还有即将上市的纯新盘金鹏麓山院、高速蜀西湖畔以及北雁湖玥园等放风价基本都在1.8万/㎡以上，这也是下一个阶段，区域购房门槛价。
4.蜀山区：徽创君泊成刚需首选！
蜀山区在售的楼盘不多，但留给刚需的机会不多。
蜀山区在售楼盘
蜀山黄潜望板块仅有3家新楼盘，伟星国宾台、金隅南七里已经步入后期清盘阶段，而大富安大地块是今年5月份拿地，由于项目体量较大，且代建成本较多，今年是否可以入市还不能确定。
蜀山董铺湖板块
蜀山区的新房现在多集中在董铺湖板块，由于紧邻董铺湖以及大蜀山，多打造高端改善楼盘，区域门槛价是1.65万/㎡的徽创君泊，值得注意的是，区域正属于开发初期，未来发展潜力较大。
5.包河区：全面步入2万+/㎡时代
包河区1.6万/㎡滨湖龙川里、信达天御等楼盘逐步清盘，区域在售楼盘全面2万+/㎡。
包河在售楼盘
从位置来看，主要分布在包河工业园和淝河板块。目前这两个板块在售楼盘的价格都已突破2万/㎡，产品也偏改善。
值得注意的是，在包河精装房遍地的市场下，乐富强悦融湾确定毛坯入市，均价1.8万+/㎡，与周边楼盘价格直接倒挂，也成为继1.65万/㎡盘清盘后，包河区的购房门槛价。
6.庐阳区：庐阳北为刚需购房主阵地
庐阳区是合肥的老城区，高端改善的楼盘扎堆聚集，总体产品与户型也偏改善，总体置业门槛要稍微高一些了！
庐阳区在售楼盘
2018年庐阳还有1.38万/㎡的华地森林湖，项目自去年清盘后，庐阳最低置业门槛直接跳到1.71万/㎡的信达庐阳府。
庐阳的房价天花板是2.5万/㎡的海亮唐宁府， 项目位于主城核心，地段优势较大。
另外，还有融创长江壹号、国贸天成、合景庐月湾等都在2万+/㎡。
7.经开区房荒，1.65万/㎡精装房马上开盘
经开区在售楼盘
目前经开区还是属于房荒局面，除去基本买不到的依澜雅居，皖投产融中心等楼盘，在售楼盘的价格处在1.6万/㎡—1.9万/㎡区间！
目前，1.9万/㎡ 的启迪一期已经清盘，区域内仅剩海尔云玺和邦泰科技城2盘在售。
邦泰科技城效果图
邦泰科技城划入合肥168玫瑰园南区，低首付基本买不到，项目预计11月份加推1#楼，均价1.65万/平米。
而海尔云玺已经确定本周日首开，精装均价1.65万/㎡，首付3成大概需要49万左右，这也是经开目前的首付门槛。
8.新站区多盘扎堆，1.4万/㎡为房价主流水平
新站区作为科技产业高端发展区域，疯狂推地，也吸引很多品牌房企入驻，同时置业门槛与3年前相比，均价并没有太多变化。
新站区在售楼盘一览表
新站区可分为陶冲湖、职教城、七里塘、和少荃湖4大板块。这几个板块的发展很相似，房价差别也不大，基本保持在1.4万/㎡的水平，也是刚需购房的主要选择之地。
区域内有一家万元盘长虹世纪荣廷，项目拿地较早，由于限价等原因，备案均价仅9877元/㎡，项目还剩最后2栋楼没有卖，据说已有1400组客户抢，基本都是全款，买到的难度很大。
就拿最9877元/㎡的最低价计算，一套92㎡的2居室总价就在90万左右!
而区域另一个万元盘中建开元御湖公馆，现在加精装修卖，均价大概13500元/㎡，首付三成大概40万就可以买到，这也是新站区的置入门槛。
9.瑶海区龙岗板块为购房主力军
瑶海区作为合肥老城区，一直为人诟病就是环境，对于房价的溢价也有很大的影响，合肥限价3年内，区域门槛价上浮不明显。
瑶海区在售楼盘一览表
瑶海区房价基本保持在1.3万+/㎡的水平，其中，龙岗板块新盘扎推入市，竞争压力不断增大，供过于求，也导致区域房价涨幅缓慢。
瑶海区2板块门槛价
今年下半年还有翡丽东方、新力东园、文一·锦门云栖新语等新盘上市，未来，瑶海将有21个楼盘混战。
10.三县区域，肥西1.4万/㎡，北城1.48万/㎡，肥东1.2万/㎡…
三县区域，目前发展潜力较大的要属长丰北城，北城办板块是长丰近年来的供地主力区域，随着房企的进驻，区域城市配套再上新台阶，房价也在一步步走高，区域天花板价格是万科2盘1.48万/㎡，而即将入市的世茂云锦部分房源价格已经达到1.69万/㎡，门槛价直线升高。
岗集在售楼盘
而岗集4盘在售，区域门槛价是1.05万/㎡的中梁华地辰阳府，首付2.5成，大概25万就可以买到。
肥西在售楼盘一览表
另外，肥西新房开发如火如荼，在配套完善、与主城区距离较近的基础上，房价也不断被抬高，区域内在售新盘价格多在1.4万/㎡，最高已经卖到2万+/㎡。
在各项大利好的撬动下，经济强县肥西的房价或将继续上扬。
肥东在售楼盘表
相比于肥西和长丰，肥东的发展劲头少有逊色，限价三年，门槛价仅小幅度提升，目前区域在售的新房价格多在1.1万/㎡——1.2万/㎡左右，在靠近瑶海的楼盘价格较高，其中，龙湖龙誉城、中海城等卖到1.27万+/㎡。
肥东土地资源丰富，随着地块的不断上市，越来越多的大牌房企纷纷入驻，十分看好肥东未来发展。
结语：限价3年，合肥房价虽呈现上涨趋势，但总体涨幅在可控制范围内，各区域天花板基本保持稳定；
但各区门槛价因为多种因素也不断拔高，门槛价和天花板之间的差距也在渐渐缩小，未来的合肥楼市，各区房价将更加符合区域市场行情，同区域楼盘分化将慢慢消失。