一说要开征房产税，全民焦虑了。那就先来说说焦虑这件事吧。
时光进入2018年，新年的快乐氛围还没远去，愈加深沉的焦虑就来了。你看一向理性且明智的徐瑾在结束新年三天假的第一天（1月2日）就写下了长篇大论《2018：中国中产焦虑上半场》。文中颇有些见解值得玩味，也是跟房产税带来的焦虑一脉相承。
文中写道，焦虑更多源自对于未来的不确定之感。放在中国经济增速势必不断降低的大背景之下，更长远地看，中国中产的焦虑不过是上半场。今天只是不满房子没有升值，明天可能担心就是负资产，今天担心只是创业没有变现，明天可能思考的是如何体面地再找一份工作，今天抱怨阿姨不够给力，明天可能得亲自动手了。这三十年来的中国人似乎总给人急吼吼或者风风火火的感觉，与其说是国民性，不如说是时代使然：这是将几百年社会变迁与财富增长压缩在几十年内完成。按照中国人均收入看，直到改革开放初期，和欧洲《悲惨世界》时代收入相差不大，但是如今中国经济总量已经跃居世界第二，其影响力无远弗届。多数中产的幸运在于凭借过去的机会获得了庞大的财富及其相伴随的社会地位的上升，他们的劣势在于这种地位的脆弱性：运气加诸其上的，运气也可以夺走，在“事情”降临之前，中产的生活似乎很惬意，“事情”来的时候，中产们却发现自己无可依仗。更进一步，中产们也日益感受到，未来中国社会会越来越成熟，这也意味着野蛮生长窗口期的关闭，容易的果子很可能已经被摘完了。
所以，这是房产税焦虑症的一种病况：有房的，以及那些房子多的自己都心虚的人，十分的焦虑。他们的焦虑无非是房子不能再保值增值了，财富要缩水流失了。正如一位达观的拥有多套房产的业主在接受媒体采访时说的那句淡定的话：如果房产税真来了，也就是每年少收一个月的租金。
房产税焦虑症的另一种病况：房价已经高的离谱了，比从地球到火星的距离还要大，就等着房产税对房价予以重击。可是呼之不出、有风无雨、盼了多年的房产税，它到底还来不来呢？
这些年来，对于房产税的态度，有关部门基本上是完美的运用好了三十六计之“拖”为上策——毕竟妻儿老小身家性命都在国内，走是走不掉了——建立全国联网数据拖它两三年，探讨立法拖它两三年，系统升级拖它两三年，小范围试点拖它两三年，然后来一句效果不大，再改改试试两三年。房产税立法就是这样愚弄和搪塞老百姓的。无怪乎等待的人都焦虑了，还好没有抑郁。
关于如何使中国房价回归正途，笔者之前详细论述过，参见《你到现在还买不起房子，全怪他》。今天就借着房产税的焦虑，来说一说房价定在多少算合适的？也好让大家别2018刚开始就焦虑得吃不好睡不着了。
任何商品都不能跳出它的基本商品属性，这就是商品价值。房子是用来住的，不是用来炒的，当然更不是用来烧的。这是房子的基本属性。过去许多年一轮又一轮的房价调控之所以失败，就是放纵了房子摆脱其基本属性的行径，类似的还有“豆你玩”、“蒜你狠”。大米要是也炒作的脱离煮饭吃的基本属性，能卖到一百万一斤，你信不信。因为民以食为天，房子都敢买十万一平，大米酒可以堂而皇之的卖到一百万一斤。没房住去租房和没饭吃去饿死，人们会选哪一个？
这些当然都是理论，但是讲明白了一个大道理。商品的基本属性，房子也不例外，除非回到计划分房的计划经济时代，另论。
那么房价定在多少算合适呢？算没有跳脱房子的居住基本属性呢。上一任的领导者其实已经提出了，合理的房价是（1）行业有合理的利润；（2）与居民收入比例合适。这就有了基本的方向。
还记得被平均的吐槽么？现在好了，也不用吐槽了，就在我国现行的统计方法之下吧，我们将计就计吧，按平均轮来算。考虑到全国那么大，经济发展不充分不协调，笔者认为，合适的房价那就按照当地的人均年可分配收入来吧。这是真实的实际的消费能力数据。
人均可支配收入：居民可用于最终消费支出和储蓄的总和，即居民可用于自由支配的收入。通常来说，一个人的工资减去五险一金的费用，再减去个人所得税，差不多就是一个人的可支配收入了。
这总算是公平了，房子是商品，通过消费取得。人们的消费能力取决于他们的可支配收入呢。那么我们就按照权威发布的各城市人均可支配收入来衡量当地的房价。请注意，这里的人均可支配收入是按年份计算的，所以，房价也是指总房价，而不是每平米单价。考虑到安居乐业、生活品质和方便计算，房子面积按100平方算吧。毕竟，89平的房子确实有点小，摆几件普通的家居，人就横着走了，君是不是也这样认为呢？
好了，现在计价方法了，房价到底该怎么定呢？这里就考虑到商品的利润吧。首先房子总价动辄大几百万，不可能像眼镜那样的几十倍上千倍的暴力吧，可以参考汽车这些大件，毕竟同是“衣食住行”之一，还有基本民生的考虑在内。
一件1000元的羽绒服利润大概在多少呢？一件质量差不多的羽绒服的成本在400元左右，利润大概是2.5倍。这已经是被认为赚翻了的行业了，看看那些开工厂的低端制造业，都快撑不下去了。
再来看看占据着全球智能手机利润9成的苹果手机的利润有多少呢。美国知名市场调查机构ihs markit出具的一份拆解报告专门分析了储存容量32gb的iphone 7的bill ofmaterials(用料清单)。刚上市的32gb的iphone 7手机的材料成本约219.8美元，加上制造成本，其整体成本价约224.8美元，然而其unsubsidized price(无补贴版零售价)为649美元、市场零售价为749美元，毛利高达217.4%。也就是2倍出头一点。这反映了苹果在高端智能手机市场具有较强的定价能力。
那么，拼技术的成熟的汽车制造业利润有多少呢？2016年上半年，根据调查，福特每辆新车平均盈利1652欧元。税前利润率达到8.7%。比大众和丰田汽车的利润高出一倍多。继福特之后的是美国通用汽车公司，利润率达8.6%，位居第二。虽然大众所有品牌加在一起销量占全球第一，但是利润率只有4.5%，成为名副其实的“薄利多销”制造商。
与这些薄利多销的汽车制造商相比，顶级品牌的汽车制造商可以说是赢利可观了，2016年上半年，德国宝马汽车公司的销售利润为9.5%，梅塞德斯7.9%。在豪车领域，法拉利的销售利润达18%，是所有豪华汽车中利润最高的。制造商每生产销售一辆法拉利，就可赢利56000欧元。而宝时捷每辆车的利润明显要少，只有15641欧元。但宝时捷的利润也高达16.7%。
现在，我们有了十分直观的行业对比了。论科技含量，造商品住宅比不过苹果手机，论生产技术，建商业住宅比不过生产轿车。在3d打印还没有完成成熟的今天，普通的商业住宅还是停留在劳动密集型行业混，没有什么技术含量，以至于工地上多是年纪大的，少见年轻人。这里没有鄙视的意思，只是客观陈述一个事实。而且，请喷子们看清楚，说的普通商业住宅，就是你家的小区房，不是港珠澳大桥这类的高难度复杂工程。
以上对比显示，利润率最高的还是羽绒服，利润率大概在2.5倍，高利润的苹果手机利润率也就在2倍多一点。房子的定价方式可以对比的就是羽绒服这类的产品，不要说什么建筑设计，服装也有设计，也有时装。这些都是不接地气的，毕竟“大裤衩”也不是给人住的，维密秀也不是真穿上街的。如果房子敢卖到1000块一套，那你100倍利润也才10万元，现在的房价那简直是捅破九重天的天价了。
接下来要来看看商业住宅的成本了。每平米住房的造价成本是多少呢？进过严格的造价计算，多层普通商品房，建筑安装成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500～1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。概念解释：建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
备受关注的土地出让费用呢？目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
上表是知乎上一位从事工程造价的网友在2016年3月更新的数据。对比下一线城市上海和西部欠发达地区的商业住宅造价成本吧，这样天南地北的亲们就都心里有数了。
现在，根据市场经济条件下的价格机制，对于房价改定多少 合适？我们基本上做到心中有数。以上图中，上海为例，按2倍利润计算，每平米房价在1.5万。那么对比下，现在的上海房价是多少呢？利润又是多少呢？再计算下某西部城市房价每平米是7000元出头。
那么，上海1.5万每平米的房价，相比绝大多数人都会举手双赞同，可是，这个价格是不是就是合理的合适的呢？我们来看看上海的人均可支配收入吧。
中国2016年人均gdp才8100多美元，这是一个人在过去一年中创造的全部价值！而能拿到手的工资显然是达不到8100美元。下表是2016年全国330座地级市所公布的人均可支配收入。忘记了人均可支配收入概念的，请自觉去温习下本文的前部分哦。
真是没有对比就没有伤害。喷子们不要说，这个统计被平均了哦。本文的态度是将计就计，不管科学与否，实际与否，一切按权威统计报告来，这样谁也占不到谁的便宜。
在上海，一个100平的房子，按1.5万每平单价计算，合计150万。看到这个数据，估计很多人要乐死了。180万就能在上海拿到一套百平米的洋房！！！可是别高兴的太早，上海2016年人均可支配收入才5.4万，也就意味着一个人把一年可用于消费的全部收入拿来买房，他得27年。考虑到实际开支消费，估计要40年出头。就算一对夫妻也要18年，才算能挪出一套房子的钱。
即使是这样，按现行的房奴30年也是轻松的，权当是一场好梦。但是考虑到，房子是用来住的，是衣食住行的重要民生之一，显然需要一个人花40年才能解决一个窝的问题，是不合适的哦，更谈不上什么崛起什么梦想什么小康了。一个窝就把人压垮了，还谈什么呢。试想，一辆车，你得花30年才能买得起，你会去买吗？一件衣服，你得花20年才买得起，你觉得合理吗？一袋米，你要花10年才买得起，你还要活吗？
所以，尽管有了合理的利润，但是不符合上文说的与居民收入比例合适这一条。现在，亲们可以扪心自问，按年可支配收入5.4万计算，一套房子多少，您觉得可以接受呢？
所谓人在每一个阶段都要给自己定一个目标。这个定目标就很有讲究了，不能太好高骛远，不可实现，这样只会累死累活不成功，打击自己，也不利于人生事业和社会的进步。倘若定得太低，很轻易就实现了，也不可取。考虑到城市区房子的稀缺性和大宗消费金额等与小金额商品的区别，一套房子的总价按最多5倍于人均可支配收入计，比较合理。有一定难度，不是太容易成功，但是咬咬牙埋头奋斗几年，还是能实现。要知道羽绒服和苹果手机的高利润也就是成本的2倍左右了。
核算下来，一个地方的房价是多少呢？以上海为例，一套房子是人均可支配收入的5倍，那就是30万，是一套100平的房子哦。因为，人均一年可用于消费的也就是5.万了，抛去吃喝等一切消费，上海的人们活着已经很艰辛了。而且是人均可支配收入，还有相当一部分人是低于5.4万的呢，这就需要“精准扶贫，统筹考虑”了。
那么，为什么跟现实差距悬殊呢，问题出在了哪里？
第一，说明人均收入还不够高，相当一部分人是富裕起来了，但是还有更多的人尚未富裕起来。当初设计的“允许一部分先富起来，先富带动后富，实现共同富裕”，走到第一句话，出于种种原因，就没有再走下去了，从而导致了现在的贫富差距大到无以复加，要突破底线了。解决贫富不均和财富再分配就是关键了。这不是说劫富济贫，而是说公平合理。仅举一例，当低层的保安保洁都因为过了太低的个税起征点要交税外，那些富人们的资产是不是也有这么严格的财产税在等着他们呢。
第二，土地和税金成本太高。以上表中上海地区造价成本为例，土地和税金占据了总成本的40%。房价成本的一般给了有关部门。即使是开发商良心发现，只要跟羽绒服行业一样，2.5倍的利润，那总价也推高到月球上去了，要知道房子是平米算，要100平才算谈得上是居不促狭，羽绒服可是按一件一完整的算。靠买地敛财是可耻的，70年来一次，这是星际殖民的收割。而且70年据说也就是一拍脑袋定的。其实，太长了，30年吧，够了，现在的城市里很少有30年不拆的房子了。
为什么不通过房产税来取代土地出让金呢？
哈哈，这最后一句话，让因房产税焦虑得人们，更加坐立难安了。
彩蛋：怎么征收房产税，才真正是实事求是，把事办好？参加前文《你到现在还买不起房子，全怪他》